Comment peut-on définir les biens immobiliers ?
Le concept de bien immobilier va bien au-delà de la simple notion de logement que beaucoup associent généralement à ce terme. Alors que la plupart des particuliers optent pour l'achat d'une maison ou d'un appartement lorsqu'ils envisagent une acquisition immobilière, les articles 517 à 526 du code civil offrent une définition beaucoup plus large et approfondie de ce qu'est réellement un bien immobilier.
En substance, un bien immobilier est défini comme un bien qui ne peut être déplacé, étant solidement ancré au sol. On le qualifie également d'immeuble. Ainsi, cette catégorie englobe une variété de constructions, telles que des maisons, des immeubles avec des appartements, des locaux commerciaux ou des bureaux industriels. Ces propriétés peuvent être acquises par l'intermédiaire d'une agence immobilière, directement auprès d'un particulier via une vente directe ou une location-vente immobilière, ou encore par l'intermédiaire d'un promoteur immobilier. Il est important de noter que les parkings et les terrains entrent également dans la catégorie des biens immobiliers en tant qu'éléments fixes et enracinés dans le sol, tandis que les constructions temporaires ne sont pas considérées comme telles.
Cependant, la distinction entre biens immobiliers et biens meubles est cruciale. Contrairement aux biens immobiliers, les biens meubles peuvent être déplacés à volonté et ne sont pas soumis aux mêmes règles que les immeubles. Néanmoins, la loi stipule que tout meuble intégré à un immeuble devient lui-même un immeuble par destination.
Un bien immobilier peut être classé comme neuf ou ancien en fonction de son historique. Les biens immobiliers neufs englobent ceux qui n'ont jamais été habités et qui ont été construits dans les cinq dernières années. Il s'agit généralement de programmes immobiliers proposés par des promoteurs, mettant en vente des maisons ou des appartements neufs en l'état de Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA). Dans le cas de l'achat d'un terrain en vue de la construction d'une maison individuelle, celle-ci est considérée comme neuve.
À l'inverse, les biens immobiliers anciens regroupent tous les autres types de propriétés et constituent une part significative du marché immobilier. Les prix de vente de l'immobilier ancien sont souvent inférieurs d'environ 20 % par rapport au neuf, bien que cela dépende de l'état de la propriété et de l'estimation effectuée par le vendeur ou un professionnel.
Pour faciliter le processus d'achat, CENTURY 21 propose des mandats exclusifs et des biens à vendre qui ne sont disponibles nulle part ailleurs. En choisissant les services de CENTURY 21, les acheteurs ont l'assurance de mener à bien leur acquisition, qu'il s'agisse d'un bien ancien ou neuf. Dans tous les cas, la conclusion de la transaction nécessite la signature d'un acte authentique de vente, avec le notaire jouant un rôle clé en veillant au bon déroulement de la transaction et en authentifiant les actes juridiques.
La destination des biens immobiliers constitue un aspect essentiel à prendre en compte, déterminant l'usage autorisé pour chaque propriété. Cette destination est décidée par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune, qui cherche à équilibrer les différents types d'usage. Les cinq catégories principales comprennent l'habitation, les commerces et services, l'exploitation agricole et forestière, les services publics, ainsi que les activités des secteurs secondaires et tertiaires. Il est possible de demander un changement de destination, mais cela est soumis à une réglementation stricte et nécessite l'approbation de la mairie.
Les usages d'un bien immobilier, déterminés par le Code de la Construction et de l'Habitation, varient en fonction de sa nature. Un bien immobilier peut être utilisé à des fins résidentielles, telles que résidence principale ou secondaire, englobant maisons, appartements ou terrains. D'autre part, un bien peut également être utilisé à d'autres fins, comme le commerce. Les demandes de changement d'usage, par exemple, pour transformer une habitation en bureau commercial, doivent être soumises à l'approbation et peuvent entraîner des compensations, surtout dans les zones densément peuplées.
La fiscalité des biens immobiliers est un aspect complexe qui dépend du type de bien et de l'activité associée. Les taxes locales, telles que la taxe d'habitation et la taxe foncière, sont dues annuellement pour chaque bien immobilier et varient en fonction de la commune. En cas d'usufruit, c'est l'usufruitier qui est responsable de ces impôts, et non le nu-propriétaire.
Les revenus locatifs issus d'un investissement immobilier, qu'il s'agisse d'une location nue (revenus fonciers) ou meublée (Bénéfices Industriels Commerciaux - BIC), sont soumis à l'imposition. Opter pour une agence immobilière, telle que CENTURY 21, pour la gestion locative facilite le processus en déléguant la recherche de locataires, le suivi des paiements de loyers, et l'assistance dans la déclaration des revenus locatifs grâce à l'accompagnement d'un comptable dédié.
L'imposition sur la plus-value de la vente d'un bien immobilier intervient lors de la cession d'un bien autre que la résidence principale. Elle s'applique lorsque le bien est vendu à un prix plus élevé que son coût d'achat initial. Selon le résultat financier de cette opération et la durée de détention du bien, l'imposition peut être réduite, voire annulée après 30 ans de possession, exemptant ainsi l'individu du prélèvement social et de l'impôt sur le revenu.
Enfin, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) cible spécifiquement une catégorie restreinte de propriétaires dont le patrimoine immobilier dépasse les 1,3 millions d'euros de valeur nette. Bien que la taxation soit calculée à partir de 800 000 €, elle devient applicable
lorsque le seuil de 1,3 millions d'euros est dépassé. En somme, la fiscalité des biens immobiliers est un domaine complexe qui requiert une compréhension approfondie des réglementations en vigueur, soulignant l'importance de recourir à des experts tels que CENTURY 21 pour naviguer avec succès dans ce domaine.